2024年10月落地的“5+2+2”架构被取消，整合为“集团总部”“地区公司”“事业部”三大类组织
文|《财经》特约撰稿人 王文彤
编辑|杨立赟
9月17日，万科集团（000002.SZ/02202.HK）正式公布新一轮组织架构调整，此前市场广泛流传的架构调整传言终于落地。
调整后，万科集团将形成“集团总部、地区公司、事业部”的新格局，去年10月落地的“5+2+2”架构（5大区域公司、2个总公司、2个直管公司）被正式撤销。
针对地产开发业务，万科撤销了所有区域公司，将组织架构精简为“总部-城市公司”二级管控模式，由总部直接管理16 个城市公司。
这是自今年1月国资股东深圳市地铁集团有限公司（下称“深铁集团”）入主万科管理层后，万科发生的最大规模人事变动和组织架构调整。
一名头部券商的地产分析师对《财经》表示，万科此次组织架构调整是为了进一步强化总部的管理职能，加速收权。此举既能提高内部决策效率，也能提高风险防控能力，加快万科化债进程，实现“上下一盘棋”。
万科的组织架构调整并不是个例。在房地产信息综合服务商克而瑞重点监测的65家企业中，今年以来已有14家规模房企进行过19次调整，其中前十大房企中有七家进行调整。
克而瑞集团董事长丁祖昱分析，它们的调整方向都以“撤销中间层级、强化总部管控与城市端执行力”为核心。短期内，房企的利润规模和盈利水平将继续承压，头部房企正通过调整组织架构“扁平化”来应对行业深度调整。
《财经》记者就此次架构调整询问更多细节，万科方面未作回应。
强化总部管理，加速收权
此次调整后，万科将分为“集团总部”“地区公司”“事业部”三类组织，于去年10月落地的“5+2+2”架构（5大区域公司、2个总公司、2个直管公司）被正式撤销。
其中，“集团总部”的定位是集团风险控制中枢、战略运营中枢、资产价值中枢和科技创新中枢，负责集团发展战略制定、日常经营管理和决策、各类风险管控等。万科在原有的董事会办公室、集团办公室/党群办公室外增设了审计监察中心、人力资源中心、财务资金中心等11个职能中心。
“地区公司”的定位是集团一线业务的协调执行中枢，负责集团开发业务，并统筹协调经营服务业务在属地的具体开展。根据业务体量、发展前景、货值情况等因素，万科将原本的北京区域、华东区域、华中区域等5个区域公司拆分为多个城市公司，不再设区一级的管理级别。拆分后，万科合计有北京公司、广佛公司、深圳公司等16个城市公司，由集团总部直管。
“事业部”的定位为集团经营服务业务的专业运营中枢，负责集团各类经营服务业务的日常经营管理，输出专业的轻资产运营能力。调整后，万科设立物业事业部、商业与酒店事业部、办公事业部等8个事业部。
集团管理层也发生了一定的变化。
一是任命卜令秋为集团财务总监。卜令秋来自“深铁系”，曾先后供职于深圳市天健（集团）股份有限公司、深圳市天健沥青道路工程有限公司、深圳市市政工程总公司等公司，曾任深圳市特区建工集团有限公司财务金融部总经理。在今年9月初，卜令秋已正式成为万物云非执行董事。此外，2008年加入万科的“老将”韩慧华依旧担任万科执行副总裁、财务负责人。
二是原区域公司总负责人开始负责具体职能部门，如原华东区域管理部首席合伙人、总经理吴镝升任万科首席营销官；原西南区域管理部首席合伙人、总经理李嵬，升任集团投资发展中心总经理。
三是重新调派总部各中心及各地区公司的负责人，搭建全新的管理班子。此前据财新报道，万科总部所有中心均配置了总经理岗位，超过半数的总经理为原万科区域公司、城市公司或开发经营本部首席合伙人等；各地区公司的总经理基本以原万科相关负责人为主，仅北京区域由深圳国资委派深圳市地铁商业管理有限公司董事长李刚、深圳地铁置业集团有限公司副总经理王智余分别担任一二把手。
近年来，万科已多次进行组织架构调整。
在房地产高峰期，万科曾尝试撤销总部原有的职能部门，改为设置事业发展中心、管理中心、支持中心，并构建事业合伙人机制。这种向下放权的方式曾帮助万科实现业绩快速增长。
到了2021年，房地产步入下行期，万科出现销售规模萎缩、盈利走低等情况。在2022年3月举行的年度业绩会上，时任万科董事会主席郁亮曾表示，在竞争日益激烈、大型复杂项目增加的情况下，充分授权、分布式的管理方式受到挑战。此外，万科旗下各城市公司能力参差不齐，操盘离散度较大，一些达不到平均水平的项目拉低了整体业绩回报。
《南方日报》曾在8月报道，万科此次调整遵循“强化管控与激发活力”并重的核心原则，目标是在强化组织管控与保持市场活力之间取得关键平衡，力争实现治理效能与业务发展的双重提升。
丁祖昱表示，房企组织架构调整的同时，新的问题也会随之出现。比如管理层的调整与变动往往面临团队人员连带变动、人才流失的难题，另外组织架构调整过渡期也会带来新的挑战，比如总部与区域内部人员的协调和衔接等。这些都需要企业在调整后亟须平衡的关键点。
经营仍然承压
万科目前仍面临较大的经营压力和严峻的流动性危机。
就在组织架构调整的同时，9月16日晚，万科公告称，深铁集团将向万科提供不超过20.64亿元借款，用于偿还万科的公开债本息。这已经是今年以来深铁第十次出资，已累计为万科提供近260亿元资金。
2025年，万科全年到期或行权的境内外公开债规模超过360亿元。万科虽已按时偿还了243.9亿元公开债，但流动性困难仍未解除。
根据万科2025年半年报，上半年万科净亏损约108.65亿元，亏损额同比扩大27.51%。其中，归母净利润亏损约119.47亿元，亏损额同比增加21.25%。万科销售额持续下滑，2025年上半年实现销售额691.1亿元，同比降幅由2024年上半年的37.6%扩大至45.7%。
万科解释称，业绩亏损的原因之一是房地产项目结算规模明显下降，且毛利率处于低位。2025年，万科开发业务的结算面积为533.6万平方米，结算收入为740.5亿元，同比分别下降39.3%和33.7%。
不过，2025年上半年，万科开发业务的结算毛利率为8.1%，同比上升1.3个百分点。这是万科开发业务毛利率连续六年下滑后，首次止跌回升。
万科利润亏损更主要原因是存货跌价和计提减值。2025上半年，公司计提存货跌价准备约51.14亿元，同比大增约1.65倍；公司对非并表项目计提存货跌价准备29.2亿元，额度同比增加27.5亿元。
联合营项目出现亏损亦波及万科。财报显示，2025年上半年，联合营公司贡献的权益利润亏损了8.05亿元，导致万科整体投资收益亏损了5.68亿元。在2024年同期，联合营公司为万科贡献了4.96亿元权益利润。
截至2025年6月底，万科的总资产约为11941.49亿元，相比2024年底减少7.16%；总负债约为8729.88亿元，相比2024年底减少7.85%；净资产约为3211.61亿元，较2024年底缩水了176.94亿元，降幅为5.22%。
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