来源：市值风云
最早喊出“活下来”的万科，正在渡过一场生死劫。
2025年1月16日晚，万科突然被媒体爆出，万科（000002.SZ）执行董事、总裁、首席执行官祝九胜已经在2025年1月15日被公安机关带走。
万科当时回应，目前也是刚刚从外部得知消息，尚不清楚相关情况，后续如有消息会进行公布。
不过，1月17日凌晨接近1点，祝九胜更新朋友圈，转发万科旗下长租公寓品牌泊寓的相关信息，疑似辟谣被带走的传闻，财联社记者也成功拨通了电话，并与其进行了简短交流。
根据公开信息，祝九胜为1969年出生，进入万科前曾在银行系统工作多年。1993年至2012年，祝九胜在中国建设银行股份有限公司深圳市分行工作，历任福田支行副行长（主持工作）、分行信贷部总经理、部总经理、分行副行长等。
2012年，祝九胜加入万科公司。2012年至2015年，祝九胜任公司高级副总裁。
到了2018年1月31日，万科发布公告，董事会主席郁亮不再兼任总裁、首席执行官，祝九胜开始接手担任万科的总裁和首席执行官。
联想到此前恒大出事时许家印被带走，那么万科会不会有事呢？
去年万科在济南也出事过，万科济南公司总经理肖劲被山东警方带走调查。万科回应只是肖劲因个人原因配合相关部门调查，济南公司运营正常。
最后济南的事情对万科影响不大，但如果这次是总裁和CEO级别的人物被带走，无论如何，对万科的影响会更大……
其实这几天万科债券离奇连续大跌，风云君就预感有大事发生，单是1月16日万科债券就出现暴跌：
午后万科债券全线下跌。其中，“21万科02”领跌，跌幅超过27%，而“22万科07”下跌超18%。
此外，“22万科05”和“20万科02”分别下跌超过15%和14%，而“21万科04”、“20万科06”以及“21万科06”的跌幅也均超过了11%。
（“21万科02”债券价格跌至43.3元，wind）
早在2025年1月15日，“20万科06”债券就触及20%跌停而被交易所临时停牌。
根据wind数据显示，万科一年内到期的境内债务约326.45亿元。2024年中报披露，一年内到期的有息负债为1019.5亿。
所以万科能不能渡过这次难关，最考验是现金流。万科曾在2023年年报致股东信中表示：2024年的工作重点是确保安全底线，实现交易回款不低于300亿元，确保经营层面现金流为正。
但这个任务是很难实现的，2024年前三季度，万科经营活动产生的现金流净额是负的48.48亿，整个现金减少了196亿。
最核心的问题还是居民购房缺乏信心，导致万科去库存的速度偏慢。根据克而瑞统计，上半年百强房企销售金额同比下降39.5%。
覆巢之下，焉有完卵！
根据克尔瑞数据，万科2024年1~12月累计销售额为2446.8亿元，同比2023年同期下降34.84%，同比2022年同期下降41.77%，同比2021年同期下降60.55%。
12月单月销售额为221.2亿元，同比2023年同期下降31.85%，依然没有太大好转。
所以，2025年万科会不会倒下？
这取决于地产行业是否回暖带来销售回款继而偿还债务，以及国资控股股东和国家会不会出手相救。
我们常常重点强调，对一个企业生存而言，最重要的永远是现金流，而不是利润。
从万科财务数据来看，亏损就在一瞬间，2023年只是业绩下滑，2024年前三季度归母净利润亏损179亿。
（万科财务数据，wind）
亏损原因除了房地产行业整体低迷之外，还有两个主要原因：
（1）虽然2018年就喊出了活下来的话，但是说归说、做归做，万科此后依然扩张去拿地。根据媒体统计，万科2018、2019、2021年依然是全国拿地金额排名第一的房企，甚至2020年还排到了第二，高价拿的地导致现在毛利率下跌和计提减值。
（2）万科现在面临债务偿还压力，为了更快回笼资金，只能低价处理手上的一些资产和股权，交易价格低于账面值出现亏损。
前几天碧桂园好不容易公布迟来的2023年业绩，巨亏1673亿，也是这个原因。
整个地产行业陷入了“房价下跌——居民信心不足——房价继续下跌”的循环，而地产开发商则面临“销售下滑——现金回款出问题——债务危机难保交楼——居民不敢买房——销售继续下滑”的恶性循环。
这正是去年9月高层会议定调，要促进房地产市场止跌回稳的意图。
（资料来源：清远楼市发布综合整理）
只能期待，地产这个死亡漩涡能够早日被打破。
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